Comment investir dans l'immobilier locatif ?

Comment investir dans l'immobilier locatif ?

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Investir dans la location immobilière peut parfois être une source d'angoisse, surtout lors du premier achat. Pourtant, avec les bonnes méthodes, ce type de placement peut rapidement devenir bénéfique. C'est pour cette raison qu'il est important de bien vous préparer en amont, en intégrant toutes les informations essentielles à la bonne réussite de votre projet.

Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?

L’investissement immobilier locatif ou location immobilière est un procédé qui consiste à acheter un ou plusieurs biens, dans le but de les proposer ensuite à la location. Ce système s’applique pour des logements (appartement, immeuble), des espaces de stockage (parking, cave), ou des locaux (commerciaux, professionnels).

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Prêts accessibles, taux immobilier bas, défiscalisation, rentabilité à long terme, sécurité : autant de bénéfices qui ont su convaincre les acheteurs ces dernières années. D'ailleurs, selon une étude de Century 21 l’investissement locatif concernerait désormais un quart des acquisitions immobilières. 

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Épargne : constitution d’un patrimoine immobilier

La location immobilière permet d'établir progressivement un patrimoine solide, pour s’assurer un avenir financier stable, aussi dans la retraite, et pour pouvoir transmettre des biens à ses descendants. De plus, il est accessible à tous à moindre coût, grâce à "l’effet levier" engendré par les défiscalisations et les loyers. Ainsi, il est possible d’augmenter son patrimoine de façon significative, en achetant au-dessus de ses moyens.

Défiscaliser : profiter des dispositifs Pinel et Denormandie

L'investissement locatif vous permet de bénéficier de réductions d’impôts, en échange de la location du bien acheté, notamment via deux dispositifs.

La loi Pinel

Mise en place en 2014, elle accorde une réduction d’impôt sur le revenu si vous achetez un bien neuf dans le but de le louer. Le montant déduit peut être de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de la location (6 ans, 9 ans ou 12 ans), et est applicable sur deux biens par an. Pour l’obtenir, le logement doit répondre à plusieurs critères d’éligibilité comme la norme énergétique, la zone, et le seuil de loyer.

La loi Denormandie

C’est un dispositif récent qui reprend les conditions et avantages de la loi Pinel, mais qui s’applique à des biens immobiliers anciens. Cependant, pour être éligible, le logement acheté doit avoir été rénové pour répondre aux normes et offrir de meilleures performances énergétiques. Pour cela, les travaux effectués doivent représenter au moins 25 % du prix d’achat.

On peut également citer la loi Bouvard-Censi qui concerne les résidences meublées avec services, ou la loi Malraux pour les logements de centre-ville historique.

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Rendement : adopter une gestion plus efficiente de son capital

La location immobilière s’avère bien plus rentable que les systèmes d’épargne, et plus sûre que les placements en bourse. En effet, là où le taux de l’assurance vie est à moins de 2 % nets et celui du livret A à 0,75 % par an, l’immobilier locatif peut permettre d’obtenir entre 5 % et 7 % de rendement. Cet avantage dépend évidemment de la viabilité du projet, qui doit être bien étudié et réfléchi (défiscalisation, long terme, retour sur investissement…).

Quand investir dans l’immobilier locatif ?

S’il est accessible à tous, grâce aux aides financières, l’investissement locatif est-il pour autant viable, quel que soit votre âge ?

Immobilier locatif : quand on est jeune

La logique veut que, plus l’investissement est réalisé tôt, plus son effet "boule de neige" permettra d’agrandir le patrimoine. Selon les villes, il faut attendre en 3 ans et 10 ans pour que la location immobilière devienne rentable. Il est donc préférable de commencer rapidement à épargner, et de se lancer dès que la situation professionnelle est stable.

Immobilier locatif : pour financer sa retraite

L’idéal est d’investir le plus tôt possible pour préparer votre retraite. En vous y prenant seulement quelques années à l’avance, vous risquez de devoir payer une assurance plus coûteuse (soucis de santé, arrêt des salaires).

Dans tous les cas, il est toujours recommandé d’emprunter pour bénéficier des avantages. Vous pouvez également anticiper votre futur lieu de vie, en choisissant une résidence secondaire, à mettre en location jusqu’à ce que vous décidiez de vous y installer.

Il n’y a aucune restriction d’âge pour investir. Cependant, le coût de l’assurance risque d’être beaucoup plus élevé. En effet, selon le type de prêt, la limite peut être fixée à 75 ans ou aller jusqu’à 95 ans. Les séniors ont aussi l'option de participer à des placements collectifs dans une SCPI. Ce procédé facilite les successions, mais son rendement n'est pas garanti.

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Où investir dans l’immobilier locatif en France ?

La question de l’emplacement est primordiale lorsque vous décidez de vous lancer dans le milieu de la location immobilière.

Comment choisir le bon emplacement ?

Pour faciliter toutes vos démarches, l’idéal est de privilégier un lieu proche de votre habitation. Aussi, nous vous conseillons de choisir l’emplacement, comme vous le feriez pour votre propre logement : un quartier agréable, un bon réseau de transport, des équipements utiles…

La stratégie sera encore plus efficace si vous connaissez déjà le type de locataire que vous souhaitez attirer : placez-vous près d’une université pour les étudiants, vers les crèches et les écoles pour les familles, ou vers les installations de détente et de santé pour les séniors. Veillez à obtenir toutes les informations nécessaires concernant la réglementation des loyers. À Paris par exemple, ils font l’objet d’un encadrement strict. Si vous désirez bénéficier du dispositif Pinel ou Denormandie, consultez également la liste des zones concernées par ces lois.

Quel secteur choisir pour se lancer dans l’immobilier locatif en France ?

En raison des prix élevés, il est déconseillé de se lancer dans l’immobilier locatif à Paris. En revanche, la banlieue proche peut être rentable. C’est le cas pour la plupart des petites couronnes qui encerclent les grandes agglomérations.

Certaines villes importantes telles que Toulouse, Nantes ou Lille, sont aussi d’excellents centres d’investissement. Si vous souhaitez mettre le logement à disposition des étudiants, et ainsi vous assurer d’avoir en permanence un locataire sur un espace réduit, à faible coût, optez pour des zones dynamiques comme Montpellier, Pau, Angers, ou encore Lyon.

La ville de Pau possède d’ailleurs un fort potentiel, comme nous l'explique Laurent Smée, le co-fondateur de Sogeo.immo : "Le marché de la location immobilière de Pau offre de belles opportunités de rendement aux propriétaires de petites surfaces de type studio destinées aux étudiants ou aux jeunes actifs".

En effet, les T1 et T2 sont très recherchés dans les quartiers universitaires, mais aussi en centre-ville.  Les petites villes permettent d’investir facilement, car le prix au mètre carré y est moins important. Elles peuvent donc être une bonne option, à condition que la localisation du bien corresponde à la demande. Renseignez-vous également sur l’activité principale de la zone : si elle est unique, concentrée par exemple sur une seule usine, vous deviendrez alors dépendant de son fonctionnement, ce qui constitue un risque à moyen et long terme.

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20 critères pour réussir son investissement dans la location immobilière

La plupart des informations listées ci-dessous peuvent être obtenues auprès de l’INSEE ou en analysant les données de secteur de la loi Pinel.

  1. Choisir un emplacement où la demande locative est importante.
  2. Privilégier les zones à forte concentration (en unité urbaine).
  3. Considérer le PIB par habitant, pour avoir une vision globale.
  4. Consulter le taux de chômage, pour s’assurer une stabilité de la location.
  5. Prendre en compte le nombre d’habitants et leur répartition.
  6. Réfléchir sur le long terme en consultant l’évolution démographique de la région.
  7. Réfléchir sur le long terme en consultant l’évolution démographique de la ville.
  8. Choisir une zone économiquement dynamique (création d’entreprise, grosses industries qui attirent les travailleurs…).
  9. Prendre en compte les facultés d’emploi.
  10. S’inscrire dans la moyenne des prix de l’immobilier. 
  11. Consulter les plafonds imposés par le dispositif Pinel, pour anticiper la concurrence.
  12. Être attentif à l’évolution des prix : éviter les secteurs en baisse.
  13. Calculer votre rentabilité locative, en incluant un maximum de données (défiscalisation, fréquence de location, travaux…).
  14. Choisir un bien correctement desservi par les transports et facilement accessible.
  15. Prendre en compte le patrimoine culturel de la ville ou de la région.
  16. Miser sur l’environnement naturel (une tendance d’autant plus importante après le traumatisme du confinement).
  17. Se renseigner sur la présence de quartiers anciens et sauvegardés (qui offrent une valeur ajoutée à la ville).
  18. Anticiper le tourisme, en consultant la liste des sites classés à l’UNESCO.
  19. Consulter le classement des villes de France les plus agréables.
  20. Connaître la part de locataire de la zone.

Quel statut fiscal choisir pour son investissement immobilier locatif ? Quel régime d’imposition choisir ?

Plusieurs solutions sont possibles, elles dépendent du montant perçu grâce aux loyers et du type de location.

Pour la location nue ?

Les revenus obtenus font partie du régime forfaitaire micro foncier s’ils se situent sous un plafond donné (15 000 € brut), ou foncier au-delà de cette limite.

Pour la location meublée de locaux d’habitation ?

Ils entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec une possibilité pour le propriétaire d’être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) selon certaines conditions. Si le revenu est en dessous du plafond de 72 600€, il sera traité sous le régime micro BIC.

Pour la location équipée d’immobilier d’entreprise ?

Au-dessus du seuil de revenu à l'année, vous entrerez dans les BIC et en dessous, l'activité relèvera de la microentreprise.

Quelle est la fiscalité des régimes d’imposition de l’immobilier locatif ?

Pour les revenus fonciers ?

  • Plus-values immobilières considérées comme privées
  • En micro foncier : le barème progressif s’applique (après abattement de 30 %).
  • En régime réel : déduction des charges de location.
  • Déficit : imputé à hauteur de 10 700 € sur le revenu de l’acheteur, et sur les bénéfices des 10 années précédentes.
  • Bénéfice : soumis aux prélèvements sociaux et au barème progressif

Pour les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ?

  • En microentreprise : barème progressif après abattement de 50 %, ou 71 % pour les locations saisonnières meublées.
  • Au régime réel : déduction des charges de location. 

LMNP :

  • Plus-values immobilières privées.
  • Déficit : imputé sur les bénéfices des dix années précédentes.
  • Entre dans les critères de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

LMP ou Loueurs en Meublés Équipés :

  • Plus-value professionnelle, avec possibilité d’exonération (au-delà de 5 ans d’activité, et si recettes inférieures à 90 000 €/an)
  • Déficit : imputé sur le revenu global Non sujets à l’IFI Charges sociales : si régime social des TNS
  • Non sujet à l'IFI
  • Charges sociales : si régime sociale des TNS

Comment financer un projet immobilier locatif ?

Quel apport pour achat immobilier locatif ?

Avant de se lancer, il est essentiel de posséder un apport, qui peut être exigé par certaines banques lors de la demande du crédit. C'est une somme équivalente à 10 % du prêt et qui couvre, par exemple, les frais de notaire ou encore ceux d’une éventuelle agence immobilière.

Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

Dans le cadre de l’investissement locatif, il arrive que les banques acceptent de prendre en charge cet apport et d’accorder des prêts à 110 %. Cette décision dépend du profil du demandeur. Aussi posséder une petite épargne en prétendant ne pas souhaiter l’utiliser est un plus pour prouver à la banque votre sérieux et votre stabilité.

Si vous n’avez pas d’apport, vous devrez miser sur un dossier bien constitué. Pour cela, les banques vérifieront notamment vos trois derniers relevés de comptes : veillez à maintenir une bonne situation durant ce laps de temps. Pour convaincre, l'important est de présenter un projet viable, qui paraîtra à la fois solide et bien préparé, en exploitant l’effet levier, les bénéfices fiscaux et les dispositifs comme la loi Pinel. La banque penchera plus facilement en votre faveur si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ou si cet achat vous permet de remplacer votre loyer par une mensualité au maximum équivalente.

Quelle assurance souscrire pour un prêt immobilier locatif ?

Lorsque vous faites une demande d’emprunt, vous devez nécessairement souscrire à une assurance de prêt. Pour l’immobilier locatif, elles sont généralement moins coûteuses que pour un achat classique, grâce au retour sur investissement apporté par les loyers. Vous pouvez choisir entre deux types de contrats : l’assurance de groupe standardisée, qui vous sera automatiquement suggérée par la banque lors de votre demande de prêt, et une assurance externe.

La première solution "standard", vous évitera des démarches, mais le coût total sera plus élevé, puisqu'il englobe les besoins de tous les clients. Les prix des organismes extérieurs sont donc plus avantageux, puisqu'ils proposent des contrats qui reposent uniquement sur votre situation et sont mieux adaptés à votre profil. Pour en bénéficier, vous devrez passer par une "délégation de l’assurance", afin de vous libérer de l’accord tacite de base, avec votre banque. Attention toutefois, il est important de bien vous renseigner sur l’âge limite de l’assurance de prêt (de 75 ans à 95 ans).

 


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